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根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（制度）（2005前）的有關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入或以土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按照土地使用權(quán)年限分期攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本。

因此，題中情況：

1、補(bǔ)計(jì)取得土地使用權(quán)投資
借：無(wú)形資產(chǎn)3000萬(wàn)元
貸：實(shí)收資本——“老股東”3000萬(wàn)元

2、計(jì)算土地使用權(quán)分期攤銷(xiāo)金額
月攤銷(xiāo)金額=3000萬(wàn)元/（企業(yè)取得土地使用權(quán)投資之日起剩余的使用權(quán)月數(shù)）

3、調(diào)整實(shí)際建賬日之前未攤銷(xiāo)的土地使用權(quán)
借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——開(kāi)辦費(fèi)
貸：無(wú)形資產(chǎn)
由于題中企業(yè)至今未開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，因此，土地使用權(quán)攤銷(xiāo)應(yīng)計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)。該分錄金額=月攤銷(xiāo)額*企業(yè)取得土地使用權(quán)投資之日起至實(shí)際建賬日之前一個(gè)月的總月數(shù)

4、建賬日當(dāng)月及以后月份，正常攤銷(xiāo)土地使用權(quán)
借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——開(kāi)辦費(fèi)
貸：無(wú)形資產(chǎn)
該分錄金額即為月攤銷(xiāo)額。

5、開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值
借：開(kāi)發(fā)成本
貸：無(wú)形資產(chǎn)
結(jié)轉(zhuǎn)后，無(wú)形資產(chǎn)賬面余額為零。土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本后，無(wú)需再攤銷(xiāo)。

另外，對(duì)于題中“實(shí)際雙方協(xié)商價(jià)為4000萬(wàn)”，沒(méi)有猜錯(cuò)的話，應(yīng)當(dāng)是企業(yè)受讓方（即新股東）向企業(yè)轉(zhuǎn)讓方（即老股東）支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，該款項(xiàng)獲得的1000萬(wàn)元的收益，與企業(yè)無(wú)關(guān)，屬轉(zhuǎn)讓方（即老股東）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，由其依法納稅。在會(huì)計(jì)處理上，題中4000萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓款也與企業(yè)無(wú)關(guān)，企業(yè)只需將實(shí)收資本中“老股東”明細(xì)賬余額轉(zhuǎn)入“新股東”即可，即：
借：實(shí)收資本——“老股東”3000萬(wàn)元
貸：實(shí)收資本——“新股東”3000萬(wàn)元

關(guān)于補(bǔ)充問(wèn)題。

首先，題中新股東目的是向老股東購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，但是，需要注意，該土地使用權(quán)并非老股東直接擁有，而是由企業(yè)所有，再間接的為老股東擁有。因此，雖然交易雙方是按照土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行交易，但其交易仍然屬于企業(yè)股權(quán)的交易。交易后，新股東也不直接擁有土地使用權(quán)，也一樣通過(guò)其擁有的企業(yè)股權(quán)而間接的擁有該土地使用權(quán)。

由此，題中企業(yè)作為會(huì)計(jì)核算主體，不因股東的變更而有所改變，也就是說(shuō)企業(yè)是持續(xù)存在的，其會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)從企業(yè)籌建成立時(shí)開(kāi)始進(jìn)行，原未進(jìn)行的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)計(jì)。同時(shí)，由于題中的交易款屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，因此無(wú)論轉(zhuǎn)讓金額有多少，均與企業(yè)無(wú)關(guān)，而是屬于新老股東之間買(mǎi)賣(mài)企業(yè)的成交款。這就是說(shuō)，企業(yè)的土地使用權(quán)原值依然為賬面的3000萬(wàn)元，成交金額大于土地使用權(quán)賬面原值的1000萬(wàn)元（即“增值”），不能計(jì)入企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值。總之，4000萬(wàn)元的成交款不應(yīng)被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款（雖然交易雙方交易目的如此），而是應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為企業(yè)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓款。

至于題中所說(shuō)的“損失”是不存在的。原因在于雖然上述1000萬(wàn)元增值沒(méi)有計(jì)入企業(yè)的賬面價(jià)值，但是企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值仍然包括該1000萬(wàn)元的增值（假設(shè)股權(quán)交易價(jià)格4000萬(wàn)元是公允的）。也就是說(shuō)，如果新股東又將該企業(yè)股權(quán)繼續(xù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t仍然可以收回該4000萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓款。如果新股東不再轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)，而是持續(xù)經(jīng)營(yíng)，那么，企業(yè)利潤(rùn)中則就包含了該不入賬的1000萬(wàn)元增值，而該利潤(rùn)屬于新股東所有，也就意味著新股東享有該1000萬(wàn)元的增值，再如果該利潤(rùn)進(jìn)行了分配，則新股東就實(shí)際收回了該1000萬(wàn)元的增值。所以，題中所說(shuō)的“損失”是不存在的。

當(dāng)然，企業(yè)在產(chǎn)品定價(jià)時(shí)如果沒(méi)有考慮該1000萬(wàn)元增值因素的話，那么新股東的“損失”是可能出現(xiàn)的。比如，如果商品房建造成本（含賬面土地使用權(quán)成本）為10000萬(wàn)元，則商品房定價(jià)不應(yīng)低于11000萬(wàn)元（10000+1000），否則，新股東將會(huì)出現(xiàn)投資損失。

對(duì)于開(kāi)辦費(fèi)的問(wèn)題，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（制度）（2005前）的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日，一次性轉(zhuǎn)入“管理費(fèi)用”科目。題中企業(yè)開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日，可以按照商品房開(kāi)始建造之日確定。